Как можно продать квартиру в ипотеке?

Жизнь очень непредсказуема. Живет себе человек, кредит взял на технику, машину, а потому и на ипотеку замахнулся. И вроде выплачивает и все хорошо так идет. Но случается вдруг непредвиденная ситуация, и вам приходится решать вопрос о продаже ипотечной квартиры. Сталкиваясь с такой проблемой, многие заемщики думают, что сделать это невозможно. Однако уже сейчас можно ответить однозначно: продать квартиру, приобретенную в ипотеку можно, но при этом необходимо будет преодолеть множество трудностей. На самом деле конечный результат во многом зависит от банка и от риэлтора, который будет заниматься продажей квартиры. Во-первых, банк: именно от его решения зависит, сможет продать заемщик квартиру или нет. Ведь банку не нужны лишние проблему, хлопоты, связанные с переоформлением. Для этого потребуется выделять время, привлекать сотрудников, а выгоды при этом банк никакой не получит. Но если вы сможете привести действительно аргументированное объяснение того, что вам приходится продавать ипотечное жилье, то банк может войти в ваше положение и разрешить данную сделку. Но наиболее предусмотрительные и ответственные заемщики обязательно интересуются вопросом о возможной продаже ипотечной квартиры еще до подписания и кредитного договора.

Поэтому, если вы решили продавать квартиру, прежде чем искать на нее покупателя, уведомите банк о своем намерении. Продать квартиру сложно не только из-за того, что ипотечный кредит по ней заемщиком еще не погашен, но и потому, что квартира, как правило, является залоговым обеспечением по кредиту, а законодательство запрещает совершать действия с заложенным имуществом. Поэтому банк может предложить вам другой выход: найти средства для того, чтобы погасить ипотеку, ну а потом уже продавать квартиру.

Продать квартиру с обременением в виде ипотечного долга – дело не из легких. Очень трудно найти покупателя на такое жилье. Но если банк дает положительный ответ на вашу просьбу, и вы уже нашли покупателя, который согласен на подобную сделку, следующим шагом станет предоставление полнейшей информации о будущей сделке купли-продажи в банк. Банк должен знать, как будет погашаться задолженность по кредиту, какое агентство будет сопровождать сделку, а также день и время сделки.

На свое усмотрение банк может согласиться с вашими предложениями насчет процедуры оформления сделки, но также может внести некоторые изменения, чтобы в некоторых моментах дополнительно себя обезопасить. Специалисты по кредитам советуют сразу обращаться к специалистам по недвижимости, так как их участие предполагает, что сделка будет совершена на наиболее выгодных условиях именно для владельца жилья.

Обратите внимание, что если вы находите покупателя, готового внести всю оставшуюся сумму долга, банк может как согласиться, потому что получить весь платеж разом – весьма привлекательно. Такой случай чаще всего встречается при дифференцированной схеме платежей, когда проценты начисляются на остаток долга, и чем раньше выплатишь тело кредита, тем меньшая переплата вас ожидает. Но при аннуитетной схеме платежей по кредиту, когда банку невыгодно терять плательщика за счет досрочного погашения кредита, банк может отказаться получаться всю сумму, потребовав в таком случае переоформления кредитного договора. Вообще, в данном случае именно банк является диктующей условия стороной.

Таким образом, сделка по купле-продаже недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, состоит из трех сторон: банк, продавец (заемщик), покупатель.

Существует три схемы продажи ипотечной квартиры.

Участие банка в сделке: по согласованию с банком жилье выставляется на продажу, одновременно с этим в банке открывается две ячейки – для остатка по кредиту и для суммы продавца. После помещения в ячейки денег, с квартиры снимается обременение, и совершаются дальнейшие действия у нотариуса и регистрация в ЕГРП. Продавец забирает деньги из ячейки.

Банк - наблюдатель за сделкой: после разрешения банка продавать квартиру, он объявляется сумму остатка по долгу. В предварительном договоре купли-продажи продавцом и покупателем оговариваются условия сделки. Покупатель передает продавцу квартиры сумму за покупку, часть которой идет на гашение кредита, а часть кладется в банковскую ячейку. После этого продавец передает покупателю документ о снятии с квартиры обременения. Происходит оформление сделки у нотариуса, регистрация в ЕГРП, а продавец забирает остаток из банковской ячейки.

Перевод кредита: в данном случае было бы честнее говорить не о продаже квартиры, а о продаже кредита. В данном случае продавец, найдя покупателя на свою квартиру, передает его банку для проверки платежеспособности и прочей информации, как и для обычного заемщика. В таком случае покупатель получает с тем же обременением и обязательством продолжать выплачивать кредит. Затем между сторонами производится окончательный расчет за жилье, который зависит от рыночной стоимости ипотечного жилья.