Особенности ипотеки под залог земельного участка

Любой крупный кредит, не имеет значение, будет это автокредит, ипотека или кредит на обучение, предоставляемый в банке, предполагает, что должен присутствовать какой-либо залог. Залоговое обеспечение кредита является неким гарантом банку того, что в случае потери дохода или проблем со здоровьем заемщик сможет расплатиться с банком за кредит при помощи данного залога. Залогом может выступать все, что угодно, лишь бы оно имело материальную ценность, ликвидность и было одобрено банком: это может быть недвижимость, как в квартирном доме, так и частный дом, земельный участок, автомобиль и другие материальные ценности. В данной статье мы рассмотрим кредит, залогом по которому выступает земельный участок без сооружений. Как можно получить ипотеку под такой залог? Какие здесь присутствуют особенности?

На самом деле, получение ипотечного кредита под залог земли является весьма трудоемким и хлопотным предприятие. Дело все в том, что банк, принимая в залог собственность заемщика, оценивает в первую очередь ее ликвидность, то есть возможность быстро и хорошо продать залог в случае невозврата заемщиком кредитных средств.

Оценить ликвидность земельного участка не так просто, как кажется на первый взгляд. Во-первых, участки в большинстве случаев не имеют аналогов, поэтому их трудно сравнить с чем-либо и вывести среднюю стоимость. В случае оформления в ипотеку квартиру, банк приобретает уверенность, что если заемщик не сможет выполнять свои обязательства, банку удастся продать квартиру за цену, которая покроет все расходы, а притом, что в крупных городах рост цен на квартиры увеличивается с каждым днем, еще и останется. С земельным участком подобной уверенности не может быть изначально. Ведь спрос на земельные участки не постоянен и намного меньше, чем на квартиры.

Расскажем о нескольких моментах, из-за которых банки не желают выдавать ипотеку под залог земельного участка. Дело в том, что продать такой участок очень сложно, а иногда и вовсе невозможно. Спрос не стоит на месте, и если сегодня, в день выдачи кредита спрос на эту территорию велик, то никто не может сказать, какой спрос будет через 5 или 10 лет. Даже в случае, если спрос не изменится, земля покупается намного хуже и медленнее, нежели квартиры, а банку необходимо продать залог как можно быстрее, чтобы вернуть кредитные средства в свой актив.

Прежде чем соглашаться взять в качестве залога земельный участок, банк проведет его оценку. Этот процесс также является весьма сложным. Ведь если к участку подводятся коммуникации (газ, вода, электричество), а рядом с ним начинается или уже заканчивается строительство коттеджного поселка, развивается инфраструктура, то ликвидность участка резко повышается и банк все свои вопросы к вам снимет. Кроме изначальной оценки предстоит регулярно сталкиваться с мониторингом, который обязан проводить банк. Если же рядом с участком возникнет завод, производство которого носит вредный характер, или появится муниципальная мусорная свалка – такой участок резко падает в цене, и банк, если кредит уже оформлен, потребует от вас переоформления договора, а также предоставления дополнительного имущества в качестве залогового обеспечения.

Еще один явный минус, который отталкивает банки от оформления кредита под залог участка - это все время вносящиеся в земельное законодательства изменения, касающиеся минимального размера участка, разрешенного для оформления в качестве залога, запрет или разрешение использовать кредитования земель сельскохозяйственного назначения и тому подобное.

Получить ипотеку под залог земельного участка сложно еще и потому, что банки предъявляют к участкам свои требования, выполнить которые подчас практически невозможно. К примеру, если участок не имеет кадастрового номера, с вами в банке разговаривать даже не будут. К тому же, закладывать можно лишь землю, которая расположена в регионе расположения банка и находящуюся в личной собственности заемщика. Если же земельный участок имеет несколько собственников, то в качестве залога может использоваться только часть надела, официально принадлежащая заемщику. В ином случае следует провести межевание участка, постановка его на учет и присвоение отдельного кадастрового номера. Все это требует много времени, сил и нервов.

Следует запомнить несколько случаев, в которых банк категорически откажет в предоставлении ипотечного кредита под залог земельного участка:
- земельный участок расположен на территории охраняемой зоны или заповедника;
- документация на надел содержит ошибки и неточности;
- земля сдается в аренду или уже заложена;
Участок находится в запрещенной категории, которая регулярно корректируется.

Итак, если вы все-таки решились на оформление ипотеки под залог земли, обратите внимание, что процентные ставки по такому кредиту будут повышенными, а первоначальный взнос банк потребует не менее 30-40%. К тому же банк будет дольше рассматривать заявку и принимать решение о выдаче кредитных средств.

Итак, можно сказать только одно. В настоящее время ипотечное законодательство, действующее в нашей стране, терпит настолько частые изменения и поправки, что, догнав и выполнив одно условие, тут же появляется следующее. Но, говоря честно, шанс получить ипотечный кредит под залог земли имеет лишь собственник участка в элитном поселке Подмосковья или же постоянный клиент банка, имеющий к тому же идеальную кредитную историю. А простые смертные на такой кредит рассчитывать смогут, видимо, очень не скоро.